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2019-03-24

投资超预期高增,维持全年回落鉴定。2019年1-2月地产投资同比增长11.6%,较2018年上升2.1个百分点。我们鉴定投资超预期高增首要因:1)地盘购买费仍旧维持高增(领先指标地盘成交价款2018年增18%);2)受低完工、高开工影响,施工面积增速较2018年底扩大1.6个百分点至6.8%,动员建安投资回升。分地域来看,中西部门别回升3.4个和7.9个百分点至8.8%和16.8%,三四线楼市降温背景下,我们判断三四线斥地商为加快施工尽早预售,动员中西部投资回升。瞻望整年,思量土地成交、新开工等领先指标均涌现回落趋势,维持年度计策概念,估计整年地产投资增速将高位回落至5%摆布。    发卖如期回落,团体泛起韧性。1-2月全国商品房销售面积同比降3.6%,发卖额同比加强2.8%,增速较2018年别离下降4.9个和9.4个百分点;发卖额增速好于同期百强房企(1.3%),集团仍涌现韧性。均匀发卖均价9079元/平,环比升3.9%,连续三个月上涨。展望全年,一二线城市已历经两年调解,预计以筑底盘整为主;三四线供给增加、需求萎缩,加上此前未有显着调解,量价均将面临较大压力,维持全年全国发卖面积同比降6.9%的剖断。    新开工高位回落,2019前高后低。2019年1-2月天下新开工同比增长6%,较2018年回落11.2个百分点。我们剖断新开工增速回落,首要因:1)楼市降温慢慢通报到开工端;2)部门区域雨雪气候影响,新开工不及预期。瞻望整年,因为三四线楼市景气度往下,当前为三四线房企去库存窗口期,估计短期三四线新开工仍将相对积极,为整年开工提供支撑;后续跟着三四线楼市持续降温调解,将带动三四线开工放缓,拖累全国开工表现。估计2019年新开工前高后低,同比降落2%。    房企扩储意愿收缩,室庐完工降幅收窄。1-2月全国地盘购买面积同比降34.1%,土地成交价款同比降13.1%,较2018年大幅回落48.3个和31.1个百分点。从土地成交布局来看,核心都邑地价回落叠加三四线楼市降温预期,房企拿地慢慢回来一二线,2月百城一二线地盘成交占比环比提拔5.4个百分点至57.3%,溢价率亦迟缓回升。前2月商品房完工同比降落11.9%,降幅较2018年扩大4.1个百分点;但府第完工降幅收窄0.3个百分点至-7.8%。考虑2017、2018年竣工已一连两年负增加,且2015-2018年期房销售显著回升,交房刚性下估计2019年府第竣工有望逐步回升。    资金端集团仍旧偏紧,按揭利率持续回落。2019年前2月房企集团到位资金2.4万亿,同比增添2.1%,增速较2018年回落4.3个百分点。受销售增速回落影响,定金及预收款增速回落8.2个百分点至5.6%。一连降准背景下,海内贷款降幅较2018年收窄4.4个百分点至-0.5%;同时首套按揭贷款利率连气儿三个月回落至5.63%,带动小我按揭贷款同比增长6.5%。    投资倡议:前期受市场风险偏好提拔影响,缺乏弹性及题材的地产股相对中庸;跟着市场步入调解,地产板块政策及市场底部清楚,低估值、高股息且业绩增进确定,设置价值将慢慢凸显。个股关注两条主线:1)资金状态佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;2)受益融资成本下行、发卖及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。    风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动危害;2)楼市大幅调整带来的资产大幅减值危害;3)若楼市降温超预期,且融资渠道仍旧偏紧,不肃清部门中小房企面临资金链风险。

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