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二手房交易复苏,行业吁落实资金存管规避交易风险

2021-05-17

行业报告表明,我国前三季度二手房交易量已经完全恢复到去年同期水平。同时,二手房买卖流程复杂、周期长且牵涉到金额大,不少人都曾遭遇交易风险。

资金存管制度是规避交易风险的一种有效地手段。10月23日,20多家新经纪品牌牵头发布倡议,呼吁全面落实二手房资金存管制度。多位品牌方代表表示,该制度不利于维护购房者权益,也能够规范市场秩序,增进行业健康发展。

据报,科技力量在房产交易领域内的应用大大促进了交易过程的线上化程度,也为资金存管制度实行获取了必要的条件。交易各方需要多耗时,可以选择在线上办理存管手续,大大缓解资金存管中“怕麻烦”的情形。

未展开资金存管

卖二手房被骗170万

“我们将恪守客户至上,提供品质服务,主动向客户讲解资金存管的重要性,保卫房产交易资金安全”。10月23日,中国房地产估价师与房地产经纪人学会新的经纪品牌专业委员会(全称“中房学新经纪专委会”)在京开会座谈会,21家新的经纪品牌联合公布倡议。

上述品牌方特别强调的资金存管,即将客户房款放到政府监管账户、银行监管账户或具备资质的第三方存管机构中予以监管或存管,待交易顺利、合乎约定条件后,再将房款解冻至业主账户,若交易失败,资金会归还给客户,确保买卖双方交易资金的安全。

若二手房交易流程中缺陷资金存管环节,买卖双方很有可能在交易中“踩雷”。

南都曾报导过案例,去年8月,河北省三河市燕郊镇的王先生在出售当地一套房产时,因轻信中介公司承诺,并没有使用资金存管,导致被卖家骗去170万元首付款。事后中介回应无法担责,当地住建局回应不能帮助调解,摆在王先生面前的似乎只剩法律一条途径。但失望的是,若卖家名下没有资产,即使输掉了官司也无法追回170万元钱款,而且房源被法院拍卖会后,银行是第一受益人,到时王先生恐面对“钱房两空”。

中房学副会长兼任秘书长柴强讲解,二手房交易流程复杂、周期长且涉及金额大。在实际交易过程中,由于房屋签后查封抵押查封隐瞒、房款支付渠道不正规、共有权人争端、物业交割不清、蓄意违约等原因造成交易告终,资金遭到损失的现象并不少见。

二手房交易纠纷

平均值每单风险金额近40万元

座谈会上,贝壳研究院发布了行业首份《存量房交易安全报告》。

近年来越来越多城市的房地产市场南北存量房时代。据贝壳研究院统计资料,今年三季度,我国存量房交易市场规模之后保持复苏,交易量已经恢复到去年同期水平。前三季度重点32城二手房交易占房屋交易的比例约为43%左右,四个一线城市的二手房交易量占比达到67%左右。

二手房交易的风险给购房者带来高额财产损失。报告显示,前三季度,在47起二手房交易资金纠纷滋扰案例中,牵涉到风险总金额1870万元,平均每单风险金额39.8万元。

从风险来源看,主要有业主违规、产权纠纷、签后查封、经纪人或经纪机构挪用资金等。“目前来看,一、二线城市风险较少,但是去年三、四线城市不断再次发生经纪人与经纪机构挪用客户、业主钱款的情况。”此外,贝壳去找房高级副总裁李文杰称之为,“一些经纪公司为了确保自身的品牌形象,必须先行垫付,再去受贿违约方责任。因此很多品牌公司也面对两难的自由选择,遭受了很大的损失。”

“资金存管是对抗交易风险的有效手段。”李文杰回应。据统计,前三季度多地政府部门也实施了二手房交易资金监管的相关政策文件。例如,佛山、廊坊、开封、株洲、海口、阜阳等,纷纷具体资金监管的要求与实施方法。

怕麻烦、风险意识很弱等原因

阻碍资金存管

参会的品牌方普遍尊重,资金存管制度可起到“一举多得”的效果。对客户而言,资金存管确保了交易资金的安全;同时由于购房款进行了存管,检验了购房者的资金实力,业主也就不用担忧客户拖欠房款。

对于经纪品牌或经纪公司来说,一旦经常出现交易资金的风险,品牌或公司除了需要投入大量资金支付成本外,还会失去客户对品牌的信任,品牌信誉将大大损毁。

对于经纪人来说,一旦交易单出现资金安全问题,经纪人将会陷入纠纷处置当中,影响业务开展,服务效率低,人工耗损大,并且也将损失这巧合的佣金收入。

对于政府监管部门来说,交易安全也不利于促进行业身体健康发展,确保社会平稳。

然而,《中国质量万里行》杂志今年4月所做到的调研发现,超过13%消费者未选择交易资金存管,1/4消费者不确切否存管。

为何交易资金存管的使用比例仍然偏低?前述贝壳研究院报告称,一是交易当事人未做到资金存管,主要担心怕麻烦,延长业主拿款周期;二是消费者缺少资金风险意识;三是资金存管的覆盖不足;四是房屋产权信息、客户资质信息查询不够便利,买卖双方和经纪人无法实时了解信息变动,导致合同履约风险。

据报,目前国内的资金存管主要有四种方式:当地政策性监管,如住建部门资金监管;城市本地银行线下存管;第三方支付机构存管;行业与专业机构合作存管。

柴强指出,资金存管明确采取何种模式,目前各地尺度宽严不一,效果各异,不应进行详尽调研。

南都记者注意到,此次与会的品牌方代表有一项共识,即在制订交易资金存管方案中,绝不允许经纪公司、经纪人用于这笔资金,防止“爆雷”风险。

如何保护客户隐私

行业需要严肃考虑到

事实上,二手房交易资金存管制度有数多年历史。早在2006年,原建设部会同央行发文,此后许多城市陆续创建了存量房交易资金监管制度。

近几年,中央部门也频频发文规范资金监管制度。2016年,住房和城乡建设部等部门发文,明确提出健全交易资金监管制度。今年3月,住建部等部门又印发《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》,明确提出市、县住房和城乡建设部门应该建立交易资金监管制度。

时至今日,当下行业再次呼吁创建资金存管制度与以往有哪些不同?“这次是‘先做到后喊’,而不是像以往那样‘先喊出后做’。”中房学新的经纪品牌专委会主任委员、21世纪中国不动产中国区总裁兼CEO卢航称之为。

他介绍,过往几次推行资金存管制度,都是在行业经常出现了恶性交易安全事件之后,但喊出完了口号之后到底谁来做到,怎么做,相对而言还不是非常具体。而此次行业敦促,不是在恶性事故背景下,而且如今不但有方法,有动因,还具备能力,而且已经做到了一些比较顺利的实践。

卢航所说的能力,相当大一部分归功于交易线上化的迅速推进。过去资金存管的很多手续必须在线下完成,减少了时间等各种成本,也是交易各方“怕麻烦”的主要原因。但如今这些流程可以搬到线上完成,一方面提升了效率,节省了成本;另一方面也有利于帮助经纪品牌实施业务监控和人员管理。

技术是把双刃剑,线上化也会带给一些新的挑战。贝壳找房交易平台总经理伊凯指出,如何保证线上的实名认证、人脸识别等充足安全精确,如何保护客户隐私等,都是行业需要认真考虑的问题。

“把资金交易安全现状定义为行业之痛,一点都不为过。”卢航说,“交易资金存管的问题不解决问题,就不会一直是品牌方的一个‘定时炸弹’。”

参会的多个品牌方代表均表示,加强交易资金存管,不仅能够促进安全的市场交易环境,切实维护购房者合法权益,也能够有力确保房产经纪的市场秩序,促进房地产经纪行业身体健康发展。期望能尽快推动资金存管制度实施落地,让资金存管制度变成行业的标准,沦为客户、新的经纪服务者的习惯。

(原标题:二手房交易衰退 行业吁实施资金存管回避交易风险)

(责任编辑:胡显珠_zs22)


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