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房地产行业动态报告:部委发文严查经营贷 房企负债率近八年首降

2021-09-30

  报告概要:

      市场展现出:上周申万房地产板块收于3794.99点,累计暴跌1.14%,同期上证综指总计下跌0.40%,深证成指累计上涨1.20%,沪深300 总计上涨0.62%;横向对比,板块表现位于下游。

      公司动态:碧桂园2020 年报:收入4628.6 亿元(同比-5%),归母净利润350.2 亿元(同比-11.5%)。

      行业新闻:3 月26 日,银保监会、住建部和央行三部委联合公布《关于防止经营用途贷款违规流向房地产领域的通知》,《通知》指出全面放宽经营贷监管,防范经营债违规流入房地产市场,更好地支持实体经济发展,并于2021 年5 月31 日前完成排查工作。

      土地市场:3 月15 日-3 月21 日,全国百城合计成交土地建面548 万方,环比-60.2%,同比-39.1%;楼面价4955 元/平,环比+187.1%,同比+67.5%;溢价率为8.1%,环比上周走阔0.2%,同比收窄1.2%。

      成交市场:3 月19 日-3 月25 日,新房成交价面积435 万方,环比+10.4%,同比+59.1%,年初至今累计成交价面积4179 万方,同比+44.6%,其中一线城市上周成交面积94 万方,环比+2.5%,同比+88.0%。

      推盘去化:3 月19 日-3 月25 日,15 城商品房推盘面积为311 万方,环比+61.3%,同比+3.1%;去化周期为16.6 月,相比上周-0.5;批售比(移动平均3 月)为0.84,相比上周+0.01,相比去年-0.12。

      重点事件点评:经营贷在2020 年以来经常出现越来越大范围的“进楼市”

      现象的根本原因为:1)疫情下的纾受困政策使得经营贷周期延长,且利率对比按揭贷款较低;2)房地产贷款监管进一步趋严,经营贷尤其是小微贷款对比房贷而言“量多价低”,整体来看,政策面变换市场供求的影响是助长此轮经营债违规“进楼市”的根本原因,监管趋严更多地是引导楼市重返理性,考虑到对于违规资金的排查及交还尚存一定难度,监管层必须更多时间进行谨慎合理监管,此次政策更多的是对“漏洞”打补丁,预计楼市运营仍将保持平稳。

      个股方面推荐业绩确定性强劲、资源卓越的一线房企:万科A、金地集团、保利地产和招商蛇口;建议关注二线龙头房企:滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团;持续寄予厚望龙头物管公司:碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和金科服务。

      个股方面推荐绩确定性强、资源卓越的一线房企:万科


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