区块天眼APP讯 : 王庆华逛街时接到的关于乳山海景房宣传单。

　　面朝大海却没有春暖花开，王庆华的海景房梦碎了。

　　在花200元被组织去山东威海乳山市看海景房后，来自西安的她自称为被“胁迫”缴纳25万元出售了一套40平米海景房，销售经理允诺可“售后包租”，每年4万元租金。

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　　购房后未见到租金，王庆华将房产公司诉至法庭。法院一审认定合同未约定“售后租给”事宜，裁决她败诉。裁决后，二审法院保持了原判。

　　王庆华的遭遇并非孤例。

　　乳山市房产管理部门相关负责人曾讲解说：“为了吸引购房者的眼球，他们（开发商）逃跑购房者心理，故意高估银滩当地交通、医疗、购物等条件，甚至以抵本销售、返租等违法形式诱导消费者，从而达到交易的目的。”

　　至今，在网上检索“乳山看房团”关键词仍不会出现一种戏剧性现象：一方面是大量“看房客”滋扰遭到“陷阱、强卖、骗”的网帖，另一方面是房产中介“一线看海、怡人宜居、贬值潜力”的广告。

　　200元去乳山看海景房

　　二审胜诉后，王庆华回过头来看这一年来的“着急”，懊恼不已。

　　2019年6月25日，陕西西安市民王庆华逛时被手拿宣传单的五六个年长小伙拦住，对方说道山东乳山市的银滩被称作“东方夏威夷”，很多外地人在那里抢购海景房。“200块钱三天两夜，就当去那边玩。”小伙们极力推荐。

　　看著宣传单上“远离雾霾，找寻蓝天白云；面朝大海，春暖花开”字样，让这位44岁的中年女人王庆华动了心。

　　同年7月6日，王庆华和全国各地有所不同口音的“看房客”来到乳山。一路上，工作人员将她们看得很紧，不容许私下交流，一对一回来。

　　在海边逗留半小时后，工作人员将王庆华她们带到了银滩“悦澜湾”房产售楼处。王庆华回想，售楼处工作人员带着她们参观了样板间和一套70平米、50平米房子，称购房后如果不住进可以转交他们租赁，“每年4万元租金，一次性投十年合约，三年12万元租金从总房款中扣减。”

　　王庆华说道，当时销售人员看她有些犹豫不决，又说每平米再优惠一千元，除了可以“售后包租”，以后去海南、天津等房产公司旗下楼盘还可以有30天自住权，“全国移位、免费居住”。

　　在一个个优惠条件下，王庆华放下了戒心，当场缴付25万余元（含1万元淘宝金）购买了一套70平米房子。王庆华称，当时对方念了合同条款，她被对方一群人游说得头晕眼胀，没有细看就必要投了字。

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　　大 乳山滨海旅游度假区。来源：乳山市政府官网。

　　签完字，对方没给她合同，称还需要“完备”，随后才能给她。

　　缴了款，王庆华他们被拉到距离售楼处26公里的另一家酒店入住。夜深人静，王庆华越想越实在“上了当”，第二天天还没亮，她就悄悄跑到售楼处要求弃房款。

　　房款没退成，王庆华说道，最后双方协商，她替换成一套40平方米房子，前一日交纳的房款抵在这套房子总价中。

　　返回西安后，王庆华多次催促，销售方“威海辰近置业有限公司（下称”辰近置业）才通过图片的形式将合约发给她。

　　但合同第二十四条规定，销售方承诺不采取分割拆零销售、抵本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不采取“售后包租”或“变相售后包租”的形式销售未完工商品房。

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　　合约第二十四条规定，销售方允诺不采取分割拆零销售、抵本销售或者变相抵本销售的方式销售商品房；不采取“售后包租”或变相售后包租的形式销售未竣工商品房。

　　王庆华实在骗了，协商未果将销售方辰远置业和带她去看房的中介“西安洪冠德要房产营销策划有限公司”诉至乳山法院。

　　王庆华诉称，自己股份的是“悦澜湾”小区，与辰远置业签定的也是“悦澜湾商品房认购书”，但实际该小区名为“闻涛美域”；辰远置业存在“售后租给”的违法行为，更未按合同约定在合同签订合同之日起30天内进行注册备案。她诉请解除买卖合同，对方返还已缴纳的250247元房款（含1万元团购金）。

　　“辰远置业”则坚称，带上王庆华看房的场所、出具的收据都为“闻涛美域”，且认购书上也已经写明这一点。至于未备案的情况，可随时注册备案。

　　该案争吵的焦点为：王庆华和辰远置业签定的买卖合同应否予以解除；王庆华否有权拒绝辰近置业返还购房款并赔偿损失。

　　乳山法院审理后指出：“悦澜湾”即“闻涛美域”，这一点在双方签订的认购书备注中已明确注明；至于王庆华主张的辰近置业在售房过程中存在“售后包租”的违法行为，合同中未约定此事，且王庆华在拒绝接受房产后是否出租系由其自愿行为。

　　最终，乳山法院上诉了王庆华的诉请。胜诉后，王庆华向威海中院提起上诉。今年11月3日，威海中院审理后驳回了王庆华的裁决催促，维持原判。

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　　威海市政府官网有购房者称在“悦澜湾”购房，被承诺可售后包租。

　　纠纷背后的“售后包租”承诺

　　根据王庆华的说法，在整个过程中，最终让她缴付购房的，是来自售楼处工作人员的承诺：“躺在家就可以拿钱花上”，可以“售后包租”。买房时对方口头有允诺，可她付款后，合约上却写着不会“售后租给”。

　　王庆华称，当时售楼处工作人员为了让自己坚信可以“售后租给”，给她索取了一份未签署盖章的“房屋委托经营管理合同”。

　　新华新闻记者注意到，该合约标明，“悦澜湾”小区委托给威海一家养老服务公司用于，租期10年。前三年，养老服务公司每年缴纳居所总价15%作为收益；后七年，每一年养老服务公司净利润的60%，根据居所总面积算出有单个居所收益支付当年收益。

　　“售后租给”指房地产开发企业将商品房卖给购房者，然后在一定年限内由房地产开发企业自己承租该商品房或者代购房者出租该商品房，扣除租金归购房者所有。

　　我国《商品房销售管理办法》中明确规定：“房地产开发企业不得采行‘售后租给’或者‘变相售后包租’的方式销售未完工商品房”。之后的几年时间里，国家发改委、住建部又数次发布通报，特别强调期房“售后包租”违规。

　　据乳山市政府官网信息，至少自2009年开始，乳山市政府就明确提出要严厉打击允诺“售后包租、返本销售”的违法违规行为。

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　　2016年1月，乳山市委公布的关于巡视排查情况的通报提及，一些房地产公司和房产中介为了达到销售目的，不择手段，对房地产项目虚假宣传、高估宣传；以售后包租为幌子欺诈消费者，同消费者签定《商品房买卖合同》后，实际交房与合约誓约的内容相符而产生消费纠纷。

　　不过，在明文规定和监管严打之下，当地依然存在“售后租给”的现象。新华新闻记者注意到，在威海市政府官网、人民网领导留言板就有购房者称，在“悦澜湾”购房，被允诺可“售后租给”。

　　今年5月6日，有购房者在威海市人民政府官网滋扰，自己在2019年10月被带去乳山的“悦澜湾”看房，销售经理告诉他，买房后可以“无忧托管地，租给返租”，每年返总房款的5％，约4万元。

　　“销售跟楼盘负责人的引诱误导下我交了5万的定金跟1万的优惠券”，该购房者称之为，事后他才告诉“售后租给”行为违规，求助追回这笔钱。

　　此外，公开发表的文书案例和媒 体报导，也显示乳山房产市场不存在“售后租给”的现象。

　　一份公开发表的裁判文书表明，2018年4月25日，余梅与“富大房地产公司”签订《商品房买卖合同》，出售了一套83平米房子，同一年10月27日缴纳了743444元的总价款。缴付后，双方再次签定《房屋委托经营管理合同》，余梅将房子委托给富大房地产公司经营管理，托管期为四年当中的44个月。据合同，房屋托管期间富大房地产公司四年支付余梅租金为总房款的22%。

　　但此后，富大房地产公司并未支付租金。其辩称，房子总价90多万元，而不是余梅认为的74万元，余梅缴纳的房款已经是90多万元减去租金部分。余冬梅解释，商品房买卖合同的日期系“推倒堆”，富大房地产公司以后2019年8月份才将该合约交付给她，她一直认为房屋总价为90多万元。

　　乳山法院审理后指出，余梅已在认购书中手写注明“托管四年租金已抵房款”，后又在签订委托经营管理合约保证书中签署，证实已收到托管地经营的返利租金227940元，且允诺将涉嫌房屋交由他人租赁经营，应当认定涉案商品房交易实际是一种商品房“售后租给”不道德。

　　《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取“售后租给”或者“变相售后租给”的方式销售未竣工商品房，但涉案商品房在出售时系现房，并非未完工的商品房，故“售后包租”不道德并不违反上述规定。

　　最终，乳山法院上诉了余梅的诉请。在余梅裁决后，威海中院依旧维持原判。

　　不过，比起于王庆华、余梅与房产研发企业的“售后租给”纠纷，李泰则在获得部分“售后租给”租金后与房产开发企业闹得上法庭。

　　裁判文书显示，李泰在“威海广澳旅游投资有限公司”处出售了一套其研发的商铺，总房款913900元，签合同时交了首付款463900元。购房后，双方签订“售后包租”合同书，约定租期自2011年7月1日止2021年6月30日起至，十年时间广澳旅游投资有限公司向李泰每年缴纳总价款8%的租金。

　　但李泰在缴纳4年租金190881元（欠薪101393.40元）后，威海广澳旅游投资有限公司不再支付租金，称双方签定的“售后包租”合约违反涉及规定，应属违宪，主张解除“售后租给”合约。

　　对于开发商的“因果违规”行为，双方闹得上法庭。经历一审、二审后，最终威海中院维持一审判决，威海广澳旅游投资有限公司保险费李泰剩余租金539991元。

　　针对开发商“因果违规”这一点，在新华新闻记者梳理的多个案件中，法院在审理时均确认，前述《办法》系原建设部发布的部门规章，不属于法律、行政法规，且双方订立合约不存在非法目的，故合同有效。开发商以自身违背该《办法》为由主张合约无效不成立有违诚实信用原则，法院未予反对。

　　“看房团”乱象

　　在这些纠纷背后，则是外地“看房团”不存在的乱象。

　　澎湃新闻记者注意到，为了更有这些外地房客，其他城市的房产经纪公司不会进行“自营”获利。

　　一份公开发表的裁判文书曾披露外地房产经纪公司为乳山海景房“代销”的获利情况。在该起纠纷案中，北京琳轩阁房地产经纪有限公司与乳山松海房地产开发有限公司系代销关系，代为销售座落在银滩旅游度假区的“闻莺苑”小区房产。根据提成，业务员讲解成交量三套房产，佣金按照总价款12%承销。

　　对于12%的佣金，一位在某大型房产企业的工作人员告诉澎湃新闻，业内一般按4‰、5‰已经算是高提成，12%的佣金属于“暴利”。

　　2019年，《第一财经》在乳山调查发现，海景房主打“养老”概念，在北京、上海、天津等大城市进行撒网式的宣传。海景房销售团队在当地的组织看房团，用免费旅游为噱头，用大巴车一辆一辆地把潜在购房者纳到海景房的售楼处。

　　今年10月，有媒 体报道“男子跟团免费游被强迫购房”。乳山市调查后通报，姚某某于参与了“看房团”来乳山实地考察，并自愿购房，容许权利、强迫买房等情况均不有误。针对此事，《南方日报》评论称之为，虽然买卖房产是你情我愿，但消费者实在“随便”的情况再三出现，政府有必要进一步查证，当地房地产开发是否确实存在不公平交易，如有则不应给予相应处罚——所谓不公平，不只是强制交易，还有故意掩饰最重要交易信息、不不顾一切劝说等模式。

　　乳山市房产管理部门相关负责人曾这样回应：“执法检查中我们找到一些乳山银滩海景房销售中介逃跑监管空白，将机构设置在北京、上海等地，为了吸引购房者的眼球，他们逃跑购房者心理，故意夸大银滩当地交通、医疗、购物等条件，甚至以抵本销售、返租等违法形式诱导消费者，从而超过交易的目的。”

　　乳山市政府网站今年9月公布的一篇《定位、物业、设施齐转变 银滩海景房既有海景又有前景》的文章中，讲述了乳山海景房的发展过程，并看好未来海景房的前景：“自20世纪90年代初开始，乳山银滩便奠定了以房地产业拉动区域经济高速增长的发展思路。一时间，银滩沿海一线塔吊林立群楼竞起，随着房产代理商在全国各地布子设点和立体轰炸式的宣传推销，‘银滩海景房’卖遍了大江南北。”

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　　塔吊下的多栋烂尾别墅。来源：中国房地产报。

　　群楼竞起的海景房背后，则是大量的空置和销售衰退。而对于空置，前述文章分析原因称主要有这样几种情况：有的业主全然因旅游度假购房，每年不会来银滩短寄居一段时间，其余时间在工作的城市生活；有的业主看中了银滩的自然环境，为了卸任养老而购房，由于没有到退休年龄，或者卸任后无法离开居住地，造成了短期闲置；有的业主为了投资，没购房居住的打算，造成长期闲置。