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震惊!业主被“围殴”:一单轰动全网的二手房交易

2022-01-31

6月8日,有网友公布一封业主联名“虚假交易撤销书”,声称小区里5月初成交一套房源,单价才2.8万元/㎡。该小区众多业主指出,这一成交价把小区成交价均价拉低了,会严重影响他们房子的价值,所以集体检举。

房主为何“挥泪大甩卖”?

据理解,涉案小区坐落于黄埔区广州科学城板块的时代春树里。在贝壳去找房平台上,时代春树里有68套挂牌出售房源,去掉15个车位,53套住宅里上海证券交易所单价低于的一套单价是3.4万元/㎡。2.8万元/㎡的成交价远远低于市场价。难道是业主“挥泪大甩卖”?

部分业主认为,二手房东为了避税,做低了此套房源网签真实成交价。

4月21日,广州官方发文拒绝越秀、海珠、天河等9区增值税免征年限由2年提升至5年。

而上文所说的时代春树里小区是17年底交付,满二反感五,正好在这个新政的影响范围内。

目前的增值税及其附加税计算公式为:房屋的计税价÷(1+5%)×5.3%,而业主质疑的这套113方房源成交价为317万元,按这个成交价不应交纳的增值税及其附加税总额为约16万。

若按业主主张的4万单价计算,则成交价应为452万,应缴纳的增值税及其附加税总额为约22.8万。

22.8万-16万=6.8万,相当于把网签价从4万做低到2.8万,可以省下6.8万的税费。

广州住房增值税免征年限的上调让市场猜测“阴阳合约”或重出江湖,以回避更高的税费。

“阴阳合约”风险大

所谓“阴阳合同”是指当事人签定两份合同,“阳合同”对外是明面上的合同,“秽合约”对内是双方真实的意思表示。二手房交易中,网签合约和交税一个价,实际遵守时以装修或设施设备费用等为由进行房款拆分,又是一个价。这种不道德实际上涉嫌逃税,是违法违规的。

采用这种方法看上去购房人可以省下不少的税费,但是备案价也拉低了,将来如果自己再卖房,同样还会面临税费问题,基数依旧以备案价为准。而且,还面对被公安部门惩处的风险。

如果不存在违规操作阴阳合同洗钱的问题,而这些又是在中介的配合或指导下做的,那么中介也难辞其咎,要分担相应的法律后果,甚至有可能被处罚。

买双方要分担的风险远不止这一些,“如果确认是阴阳合同,那么‘阳合约’无效,‘阴合同’也可能存在无效的风险。不过,这个要看实际履行的合约内容,是不是法律规定的无效情形。”

在房产交易中,阴阳合同并不少见。广东省高级人民法院近日发布了一起关于房屋买卖“阴阳合约”效力确认的案例。

2011年 6月,张某明与林某文签订买卖合同,约定张某清出售林某文案涉房屋,张某明缴纳了300万元。此后,林某文又于同年8月18日与林某荣签订了《广州市房屋买卖合约》,以1655万元的价格将案牵涉房屋背叛给林某荣;但为洗钱,双方另行签订了用于网签的《存量房买卖合同》,虚假约定房屋交易价为1080万元;两人于同月22日向房管部门办理了产权过户交件申请,当天,林某荣缴纳了1607万元并占有了案牵涉房屋。

在张某清控告林某文的过程中,案牵涉房屋曾两度被认定为林某文的财产而被两度查封,直到林某荣提供不存在合同违宪情形的依据,才被广东高院确认他对房屋享有回避强制执行的合法权益,但其因隐瞒证据而被判处罚款10万元。

税务局的工作人员认为,实际上税务部门对交易房源存在评估价,“那是低于控制价。如果实际成交价高于评估价,就按实际价格来征税;如果高于评估价格则按照评估价征税。”

该工作人员认为,阴阳合约认同属于偷税漏税行为,“如果这件事舆情足够大,就不会变成仅有行业整顿”。


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