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几百万的房子,她闭着眼睛买.......

2021-05-17

  最近有几个朋友要买房,要找我收费咨询。

  我说,除了广州之外的城市我都不熟知,没法给明确的选筹意见,这种咨询业务我做不了。但是你的思维是对的,几百万的房子,咱们真无法闭着眼睛卖。多咨询一下信得过的人,为有效的投资信息买单,可以避免很多坑。

  但是,鉴于很多人是买房小白(第一次卖),不告诉怎么做行事、怎么选筹,我还是整理几点意见可供大家参考(仅供参考,不构成购买建议):

  1.地段最重要

  请求一定要竖立“钢筋混泥土和砖头不值钱,钱的是地段以及设施的资源”的意识,不要一看到郊区又大、又新的、看上去又有诗意的房子,就走不动路。

  有些房子,只是给你创下一个休闲梦想用的,但显然不实用,甚至拿来养老都不合适(杨家了以后,对医院、交通、生活配套等的依赖度会更大)。

  买房选筹时,很多人更容易回头稍,那就请求忘记一点:组成房子的钢筋、混泥土、砖头不值钱,值钱的永远是地段。前者若是钱,你家乡下的自建房有可能都价值千万了。

  2.考虑到通勤时间

  钱是可再生资源,而时间不是。

  能省时间的房子,比能省钱的房子,更钱。

  3.考虑到城市规划

  看地段买房子,也要考虑到城市规划。

  城市的“中心”一直在变(“市中心”不是恒久的),买房之前多研究你所在的城市的规划,看它到底是在往哪儿发展,然后,顺着规划去买房。

  比如,上次我去重庆,我就觉得重庆未来的发展方向是往平地多的地方发展,山城研发起来太费劲了,开发成本太高。

  看规划买房的话,不要看远期规划,看5-10年内的就好。一个区域要发展、成熟期一起,需要很多年的时间,第一个吃螃蟹的人未必能获得仅次于的利好。

  如果不告诉城市规划,可以买学位房和地铁口盘,居住氛围好,交通便捷,保值增值性好,将来出手容易。

  4.要有投资思维

  买房要有投资思维,别杨家想着长持。

  买房不仅考虑自寄居,更要考虑增值空间,也不要杨家想着长持,毕竟,人生的计划永远没有变化快。

  之前我也谈过,高密度低楼层的房子未来可能会成为贫民窟。

  但是,但是,但是,那是很多年(至少30年)以后的事情,你不需要在人家刚建成的时候,就担心它会变成贫民,然后就拒绝这类房产。

  不要一买首套房,就就让要在这套房子里住到天荒地老。基本上,间隔5-10年,你对房子的需求就不会发生转变。大概率上,一套房子你不可能住到卸任、住到死。五年十年你就要换一次房子,是很正常的事情。

  5.卖够得着的房子

  年轻人买房,尽量买跳起来够得着的房子,而不是“平着够”“往下够”。

  买房对普通人来说是一大笔投资,且买房的时间、精力和税费成本挺低的,能一步到位跳跃起来买三房,就别买两房“将就着”。

  人的收益曲线呈圆形推倒U形,年轻人大多处于收益爬坡的阶段,四五十岁后你收益可能抵达顶峰,你买房时月供三万觉得有点严重不足,但五年后你应该就能急过来了,到时候可能就会后悔当初为啥不跳起来买大一点的。

  6.买中高端社区

  能卖中高端社区,尽量不要买老人扎堆的低端社区,因为老人扎堆的社区,公共事宜维权无以。

  建议大家尽量别买老年人扎堆的刚需盘(注,是刚需盘,不是豪宅盘)。

  我们小区离学校超近,住在里面的年轻的宝爸宝妈占到了绝大多数,但因为小区绿化好、密度较低、安静、离地铁口不远等原因,还是吸引了一些老年人出售房子在此养老。

  确保公共权益时,思想最固执的就是老年人,他们基本上脑子转不过那个转弯,想不明白“确保好公共利益,自己也会因此受益”的道理,大多只肉疼眼前那点“开支”。一栋楼里,有这么一个老顽固业主,整栋楼都跟着“头大”。

  我们小区这还算是好的。那些老年人扎堆的小区,年轻人长期住下去可能会被气炸。我一个朋友寄居的小区,就是老人扎堆的刚需盘。台风到来前,物业公司想要遮荫几棵树的树干、树枝,老人们齐声反对,然后,台风天一过,树底下停着的车都被树枝给砸坏了。

  大家还可以看看这个案例。

  说真的,我要是住这小区里,非被气死不可。这也是我为啥建议大家买房时,别去买老年人扎堆的小区的原因(蠢人亲率高)。

  坏可以治,蠢则无药可救。有些人白热化反对的,恰恰就是自己的利益。这也却是人类社会的短板效应了吧?一个事情能发展到什么水平,不是由最聪明的人要求的,而是由最可笑的人决定的。

  我这么说,估计又有人说道我种族歧视老年人了。是,不是所有老年人都如此,但老人扎堆的小区,确保公共权益的难度确实会比较大。这个建议,您不听得也出。

  建议大家尽量卖中高端社区,是因为我觉得随便买什么房都能涨的时代已经过去了,以后房价涨幅可能会分化严重,且也会存在“马太效应”。越喜的房子,越能涨;越便宜的房子,贬值越是力弱。

  别的东西,可能存在价格陷阱,但我实在房子这玩意,价格哪怕喜十万块钱,也都有贵的道理。物以稀为贵,而稀缺的东西,将永远匮乏,永远贵。

  7.买限购区域

  房票宝贵的前提下,尽量买出租汽车区域。

  一个朋友买了房以后才来回答我她的选筹对不对,说道她自己是买房小白。然后,我找到,她在有市中心购房资格的前提下,图郊区的房子又大又新,把房子买在了广州非限购区域……

  倒也不是不可以,但我实在有点浪费了她那张宝贵的“房票”。一个区域不出租汽车,相当于是在告诉他你,那里供应量大、接盘侠较少(才不会不限购)。价值低的房产,才会有限购政策制约。

  很多人多花十几二十几万“运作”,就是为了能拿到市中心的购房资格,她倒好,唯一的名额就这么使过来了。

  一线城市的限购政策,变相增加了房产流转成本。

  房产交易伴随着一大笔税费,持有人几套房产的人售出房产后可能会显得没有购房资格,政府在鼓励大家长持房产,业主们的心态也显得比较惜售,光阴到市面上的房源也比不限购状态下少。

  在限购政策下,真实的房产交易市场需求是被擅自压抑寄居了的。

  如果你在广州有购房资格,我个人建议你慎重使用这张宝贵的房票,尽量跑去限购区域内卖。为啥呢?因为大概率上,限购放开的地区库存压力大,但接盘侠较少。越是限购放开,越要慎重购买。

  9.多方位实地考察

  买房必须多实地考察下开发商和物业公司,他们对物业的建设和维护水平,直接要求了你的房产价值能否pk过同地段的小区。

  有所不同开发商对房屋建设质量的把触水平有所不同,不同的物业公司对物业的维修力度也有所不同。有的小区十年后看上去就很原有,而有的小区看上去还是“次新的”,根源就在于开发商和物业公司的“良心值”有高低。

  每个小区的物业公司,都是那个小区的统治阶级。

  他们不是在服务,是在统治。

  跟衙门一样。

  有时候,衙门还没物业公司蛮横,因为衙门有监督机制和检举系统,而小区物业没有。

  而一涉及到集体镇压才有成效的事情,集体内部能互相推诿、扯皮到天荒地老。

  这是全国性的问题了,我们普通人真的到底。虽然天下乌鸦一般黑,但有的乌鸦黑的程度重一点,我们不能尽力自由选择良心值高一点的开发商和物业公司。

  至于那种物业费收得很低的小区,能不考虑到就别考虑了吧。涨物业费太难了(牵涉到公共事宜),物业公司是以盈利为目的的,他们只会通过降低服务水平的方式来保证盈利,业主的利益是会被他们放在眼里的。

  第九、经济条件和购房资格有限的前提下,尽量不要碰商铺、写字楼、商住两用公寓、破旧的楼梯楼、郊区度假大别墅、十八线县城买来不了的房子、高铁房、法拍电影房、海外房产。 

  当然,凡事不绝对。比如法拍房、海外房产,也不一定都是坑。只是“投资有风险,买房更要谨慎”,大家如果一定要卖这些房产,一定要先搞清楚里头的“道道”再应从,千万别盲卖。

  之前我就遇上一个读者,对法拍房一无所知,但还是买了,买完了才告诉自己入了个大坑,再来找我咨询,可面临那种情况,我也已经无能为力了。

  10.优先考虑核心利益

  如果上述建议之间构成冲突,而你资金有限,那你在做决策时,优先考虑到你的核心利益(比如地段)。

  比方说,如果你对地段非常失望,但不满意户型,那么,舍内“户型”取“地段”。你满意朝向,但不满意楼层,那就所取“朝向”弃“楼层”。

  这世界上没百分百极致的房子,在资源受限的前提下,选择那些能符合你核心利益的房子。就像你去运送一棵树,但你时间、体力有限,那就尽量去搬运树干,树枝能抛弃就抛弃,因为那不是“核心利益”。

  懂了抛弃,你也就懂得了选择。

  以上建议仅供参考,不形成出售建议,也仅针对今年的情况,期望能对买房小白获取一点协助。今后,买房方面,我觉得随买随涨的时代可能过去了,很有可能楼市也不会像股市一样波动,也有潜力房和垃圾房。

  无论如何,每个人都能为自己的自由选择做要求就ok了。

  别人的建议,随便听一听,自己的生活自己以定。

  作者:晏凌羊,80后,2001年云南省高考某市文科状元,在广州生活的单亲妈妈,从体制内辞职创业的小白。著有情感畅销书《愿你放得下过往,配得起将来》《愿你有征途,也有后路》 本文转载自微信公众号:qiushan08,如须要刊登、授权请与作者本人联系。

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