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资深房产律师靳双权解析一起单位集资建房引发的借名买房纠纷

2021-09-30

原告诉他称之为

张三、李四向本院明确提出诉讼请求:1.拒绝被告帮助二原告办理北京市丰台区一号房屋的过户登记手续;2.诉讼费由被告负担。

事实和理由:张三与李四系夫妻关系,二人育有一子张小三,张小三与王五之女赵六原系夫妻(2004年离异)。2001年,赵六告知张三、李四,其母亲王五的单位集资房拟出售,每平米价格为2500元,其母亲王五也不卖集资房,所以推荐张三、李四购买该集资房。

当时张三与李四的业主平房因面对征地,急需找到新的住处,实在新房地理位置不错,就决定自己出资购买北京市丰台区一号房屋。2001年12月28日,张三、李四缴纳购房款23万元,2002年8月28日缴纳购房款9475元、公共修理基金7184.25元。

上述费用支付后,二原告看购房款发票浮现名称是王五,便立刻寻找王五要求将发票名称改回二原告,王五表示如果变更名称需要再支付8万到10万元。二原告同意支付8万元,之后发票改回赵六,王五表示,都是一家人,写谁都一样,并且办理房本是必须用购房发票申请的,办理房本时再改为张三的名字或者再因应张三办理过户申请。

张三、李四决定下发房本时,在变更房本业主信息,2003年,二原告搬入诉争房屋。2004年,张小三与赵六协议离婚,但并未告诉双方家长。2008年8月4日,王五在未通报二原告的情况下,且未获得购房发票原件的情况下,取得涉嫌房屋的《不动产权证书》。2018年,二原告才在北京市煤炭总公司查找到争议房屋的房本已办理在王五名下,便要求王五因应办理过户申请,但王五拒绝接受办理过户。我方指出,双方之间存在借名买房事实,但是在房屋所有权问题上仅存争议,故二原告诉至法院,要求被告协助原告办理所有权变更登记手续。

被告坚称

王五坚称:1.被告与原告之间不存在“借名买房”相关协议及事实的合同关系,根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合约纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条第二款:“当事人一方获取证据证明其归房屋购买显然存在出资关系,但不足证明双方之间不存在借名登记的约定,其主张房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持”。被告与二原告之间不不存在所谓的“借名买房”的相关合约关系,其要求办理过户登记手续没有法律依据。

2.1998年王五之女赵六与原告之子张小三建立婚姻关系,二人居住在原告家的平房内,2001年,王五单位集资建房,为解决问题赵六与张小三的住房问题,双方家长协商购买王五单位自建房。原告作为男方家长承担个人开销部分即2500元/平方米,王五作为女方家长以其单位给予的1250元/平方米的资助作为出资。原告起诉的事实与实际情况不符。赵六与张小三达成协议:2006年2月4日,赵六与张小三达成协议:2007年7月1日,张小三归还诉争房屋;归还房屋时,归还其父母垫付的约24万+5万元(因作为女方家长的王五为双方子女解决了住房问题,作为男方家长的原告对此表示感谢,缴纳了5万元的感谢费);后在2006年8月24日,又对协议进行补足,因张小三请求将归还房屋的时间更改为2007年7月1日。4、之后,王五多次写信督促原告解决涉案房屋的问题,2006年到2008年,几乎每年都去信,原告均未于理会。综上,张三、李四与王五之间不不存在所谓的“借名买房”的事实。5、张三、李四的控告已经超过法律规定的诉讼时效,该案再次发生在2001年,至今已19年时间,远远多达了法律规定的最久诉讼时效3年时间。

本院查明

本院经审理确认以下事实:张三与李四系夫妻,张小三系二人之子,赵六系王五之女,张小三与赵六原系夫妻,二人于2004年9月15日注册离婚。

2001年12月1日,甲方(卖方)M公司(以下简称M公司)与乙方(买方)王五签定《房屋买卖协议书》,约定甲方将座落在北京市丰台区一号房屋,建筑面积95.79平方米出售给乙方,房价款239475元,公共维修基金7184.25元。

2002年1月15日,甲方北京市煤炭总公司于乙方王五签订《补充协议》,约定乙方按照集资建房的方式购买座落在北京市丰台区一号房屋,总建筑面积97.09平方米,购房单价为每建筑平方米3750元。其中乙方按照2500元/平方米集资购房,甲方按照1250元/建筑平方米不予资助,资助总金额为121362.5元。

房屋交付给后,由张三、李四进行装修,并实际占有使用,交纳物业费等费用。

2006年2月4日,甲方赵六与乙方张小三签署协议一份,写明:2002年10月,乙方以30万元出售甲方集资宿舍楼住房。鉴于2004年9月甲、乙双方已协议再婚,现经甲、乙双方协商达成协议如下协议:1、至2006年7月1日,乙方归还甲方所有的北京市丰台区一号房屋。2、甲方在乙方归还上述住房钥匙当日,退还乙方原出售此套房屋的给用30万元(实际用款为:97.01平方米×2500元/平方米=242525元。加上5万元,合计292525元)。此协议一式三份,甲乙双方各一份。赵六、张小三在本协议后亲笔签名。本协议上另手写一部分文字,载明“应乙方哀求房屋归还日期延期2年,至2007年7月1日,其他条款恒定。”该手写文字后所写为“赵六、张小三”、日期为“2006年8月24日”。张小三对协议打印部分予以认可,对新增的手写部分不予接纳。

另,2006年开始,王五夫妇曾以信件的方式与张三夫妇谈及涉嫌房屋的问题。张三表示因其2007年开始身患癌症化疗,且持有购房票据原件,未看到产权证书,故不予回复。

裁判结果

王五于本判决生效之日起十日内协助张三、李四办理坐落于北京市丰台区一号房屋的所有权变更登记手续。

靳双权律师

律师评论

对负起举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合涉及事实,确信待证事实的不存在具有高度可能性的,应当确认该事实不存在。

本案的争议焦点系由张三、李四与王五之间是否不存在借名买房的合约关系。

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条:下列事实,当事人需要举证证明:……根据未知的事实和日常生活经验法则推断出的另一事实。

融合上述规定,法院分析如下:就涉案房屋来说,第一,涉案房屋的购房款及公共维修基金均由张三、李四开支;第二,王五虽辩称涉嫌房屋系为赵六、张小三出售的婚房,但考虑二人注册结婚与购买房屋的时间及房屋的实际居住于情况,法院对王五该意见未予说法;第三,张三、李四长期交给购房发票、公共维修基金的收据的原件,上述涉案房屋的最重要资料,正常理所当然留存于真实权利人处;第四,涉嫌房屋交付后由张三、李四进行翻新,且自购买后至今已近20年,均由张三、李四二人占据用于;第五,张三、李四与王五之间虽无书面合同,但考虑双方系儿女姻亲关系,未采用书面方式对权利义务展开约定合乎常理。

综上,通过以上基础事实,并结合日常生活经验法则,法院指出依据民事诉讼证据规则能够做出法律事实的合理推定。张三、李四持有人涉案房屋的最重要资料且实际占有用于涉案房屋,如王五为真实的房屋权利人,等同于其将自己所有的房屋放任于自己的管理之外,显然不符合常理。

同时,如涉嫌房屋系为张小三、赵六出售的婚房,则该婚房理应由张小三、赵六占有用于才合乎常理,现涉嫌房屋自购买后长期由张三、李四使用,似乎与王五所述不符。另外,关于王五获取的张小三与赵六之间的协议,无法证明涉案房屋的实际归属情况。就王五所述的张三、李四控告已经多达诉讼时效的答辩意见,因房屋的使用价值为居住于用于,该房屋出售后权利一直由张三、李四享有,故张三、李四不存在怠于行使权力的情形,法院对王五的该项答辩意见不予采纳。


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