最新的LPR数据揭晓，房贷利率之锚的5年期以上LPR已经连续13个月没有变动了，但近期深圳、宁波、杭州屡屡下调加点数，房贷利率悄然上调。其实不单是这几个城市，全国房贷平均值利率已经连续4个月下行了，楼市加息潮已至。信贷大讨来袭，势必会增加购房成本，压制购房者积极性，还有托上议程的房地产税改革试点，显然能在一定的程度上为疯狂的楼市降降温，但也不会加重购房开销，购房窗口期正在重开。

　　房贷利率要上涨了？多个城市差异化“加息”

最先行动的是深圳星展银行。下调房贷利率后，首套房贷款利率执行LPR+45BP（相等于5.10%），二套房债继续执行LPR+95BP（相等于5.60%），相比之前分别下调15BP和35BP，安居型商品房贷款利率还是继续执行LPR+30BP（相当于4.95%），维持不变。

这次深圳“加息”有三个特点：

一是基准利率5年期LPR恒定，调整的是加点数。一旦加点数确认后，整个偿还周期都维持恒定，先前仅随着LPR浮动；

二是差异化“加息”，具备确保属性的安居型商品房加点数恒定，首套刚需下调15BP，二套提高上调35BP，二套房利率调整幅度高于首套房贷利率，必要向确保和刚须要弯曲；

三是并未全面“加息”，只是部分区域部分银行，星展银行“加息”后，工、农、中、交四大行紧随其后，其他大型银行跟进的可能性较大。但在房贷集中管理制度之下，如果银行房贷额度不紧张，也有可能不跟进。

除深圳外，宁波和杭州地区的多家银行也开始上调房贷利率。宁波四大国有银行同步下调，首套房按揭利率从5.35%下调至5.45%，二套房按揭利率从5.6%上调至5.7%，首套和二套同步上调了1个百分点。杭州四大行将首套房利率从5.2%上调至5.4%，二套房从5.38%上调至5.5%，首套房下调的幅度比二套房还要低，有可能是因为杭州新房严苛禁售，凌空相当严重，打新过分狂热。

从趋势上看，通胀预期加剧，货币政策边际收紧，虽然5年期LPR短期不会只能一动，但楼市成交火爆的城市、信贷额度紧绷的银行可通过增加加点数上调房贷利率，后续整体房贷利率大概率延续稳中微增的态势。

　　房贷利率“加息”影响有多大？购房窗口期逐渐重开

我们非常简单测算了一下，以深圳为事例，假定首套房商业贷款300万，30年还清，按照等额本息的还款方式，每月月供需减少275元，总还款额减少了9.9万，对于刚须要也是一笔极大的支出，差不多是普通人一年的工资。如果是二套的话，偿还条件恒定，月可供减少了656元，整个还款周期多了23.6万。虽然相对高额的总价，金额远比太多，也是增加了偿还压力，不会对市场情绪有一定的冲击。

“加息”潮到来，购房窗口期逐渐关闭。房贷利率小幅上涨已沦为趋势，很多城市房贷利率都出现了上行的情况。4月全国首套房贷款平均利率为5.31%，环比下跌4BP；二套房贷款平均利率为5.59%，环比上涨2BP，房贷利率已经倒数三个月下跌了。60个重点城市中，18个城市首套房贷利率上浮，14个城市二套房贷利率上升，没城市上调。

不仅房贷成本上行，贷款难度也在加大。对房贷展开集中管理后，不少银行房贷额度趋紧，审核更为严格，首付资金证明、社保证明等都有严苛的拒绝。而且借贷周期逆长，热点城市平均值放款时间从1-2个月延长至3-6个月，整体上首套房贷仍快于二手房债。贷款喜，难度大，势必会压制购房积极性，购房窗口期逐渐重开。

　　房地产税真的召来了？改革试点渐行渐近

房贷利率下调，购房成本增加，计划买房的人有点慌了。房地产税开征，持有成本上升，名下有房的人坐不住了，特别是有多套房的，所以最近财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会，倍受注目。

座谈会首次提到“改革试点”，标志着房地产税终于要从立法上升到实行阶段了，不会先于立法开展房地产税试点，大概率在深圳、海南试点，可能很快就会开始实施。在立法落地实行之前，通过改革试点累积经验，这也是过去改革中常见的操作。

关于房地产税立法进程，这几年每次两会都会被提到，2018“稳妥”-- 2019“稳步”-- 2020“稳妥”--2021“积极稳健”，最新表态减少“积极”二字，指出由于疫情一度放缓的房地产税立法重返正轨。房地产税会来，由于房地产税涉及面甚广，征税对象、计税依据、税率结构、减免额度等都非常敏感简单，立法并没有明确的时间表，预计也会很快就来，从立法进程上来看，全面落地至少还需要两到三年的时间，大概率会在十四五期间实施。

大家都很关心房地产税对房价的影响，短期会有一定的情绪冲击，但长期诱导效果并不明显，基本面最重要。房地产税可通过减少保有成本，诱导投资性市场需求，影响房地产市场，短期不会有一定冲击，但更多是情绪上的，长期对房价的诱导效果并不显著，关键还是看基本面，如果基本面没问题，有房产税照样上涨，如果基本面没吸引力，没房产税也照样跌到。从国际经验看，美国、日本这些出现房地产泡沫的国家都有房地产税，房地产税的征税没能有效地诱导房价上涨。从国内经验看，上海和重庆自2011年前进房产税试点以来，房价不跌反涨，房地产税对房价的调控起到效果并不显著。

所以房地产税对刚需自住影响不大，对炒房者抑制效果较为显著。按照“立法先行、充份授权、分步推进”的原则，对于普通刚须要，房地产税会通过设定减免面积、减免额度等税收优惠机制适度减负，影响会太大，该卖还得卖。但对于多套房产拥有者，由于大概率采用超额累进税率，即便第一套减免、从第二套开始征税，远超过免征面积的部分税率依次提升，征缴压力会比较大，增加持有人成本，这也符合房住不炒的主基调。