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楼市“断供”潮来了?房价下跌后,冲动买房的购房者无眠

2021-06-21

家给楼市划界“三道红线”以来,房地产开发企业纷纷开始促销卖房回款,“降杠杆沦为众多开发商当务之急”。据报,万达目前已经清空了所有海外地产项目。不得不否认,万达回笼资金去杠杆的力度和效率是非常高的。

坚信不久的将来,不管是头部房企,还是中小开发商,资金杠杆将大幅下降。然而,在开始“降杠杆”的当下,部分购房者却逆流而上,加杠杆投资买房。这让人非常担忧!

比如,有购房者就反映,2017年燕郊房价经过了一波较快暴跌,自己当时指出房价已经见底,便借钱买了一套投资房。勇于还债买房,是因为该购房者当时收入不算低(月入12000元),自以为没什么风险。

然而,时隔3年,那时候咬牙买房的购房者,由于今年收益大幅减少,如今已经正处于断供的边缘。该购房者坦言,自己当时还债买房的不道德有点冲动。

客观来说,这绝不是个别购房者的单独不道德,而是全民不道德。毕竟,过去许多年在“买房赚钱”理念的驱动下,多数人都指出买房投资,是低风险高回报的不道德。

虽然,玻璃大王、慈善家曹德旺先生曾多番敦促,购房者应当把手中多余的房子变卖。但是,需要理性看到曹德旺敦促的购房者并不多,大多数都已经失去理智,冲动买房沦为社会普遍现象。

我们再来看看另外一位网友的经历:该网友2018年花上了50万按揭买房,每月月可供6700元。那时,该网友家庭月收益在2万元左右,除去月可供及其他开支,每月仍能存下7000元。

初步计算出来,该网友买房似乎并不冲动,反而是在自己的承受范围。然而,随着物价持续下跌,再再加家里面新增了一位新成员,让本还算数富余的资金变得捉襟见肘。随着时间推移,该网友发现资金压力越来越大,开始愧疚当时冲动买房。

上述例子非常多,情况也大同小异。购房者不会冲动买房的原因也主要为以下几点:一是幻想买房赚,构建资产保值增值;二是错失了自身的经济承受能力;三是工作、家庭变故导致入不敷出。

客观来说,多数购房者买房都是按揭或者借贷,每月需要固定开支一大笔钱用作房贷及还款。按照购房者原先的幸福设想,也许会出现断供风险。然而,不确定性充满著了人生的每一步!坚决还房贷2年、3年,或许很容易,但坚决30年,何其不易。

而这一点央行的一份报告似乎佐证了当下格局,数据显示我国家庭财富70%都是房产、居民杠杆率接近60%。也许正是这些天花板的存在,近些年房价开始进入“力弱”阶段,2019年全国调控累计次数高达600余次,反观今年较去年同期持平。毫不客气的说2021年极有可能成为转折年,但大多数人还未意识到。

若要结合现阶段楼市布局,我不能说道楼市“连阴雨”将至。如果将视线放到整个市场进程,一切都显得如此清晰,早在2000年我国房价仅为2000元平方米,而到了如今全国均价为9537元平方米。在短短20年时间里,房价涨幅高达5倍,其中对于一二线城市来说,涨幅相似20倍也是少见之事,而在这快速的进展过程中,我们似乎忽略了资金平衡的重要性,这也将是连阴雨爆发前夕的征兆。

事实上这一点客观因素在今年得到了无限缩放,由于今年类似行情的影响,即使央行多次降息降准,但依然无法稳定市场。在货币政策中性前提下,越来越多的开发商出现负债率偏高的现象,而与之伴随的就是销售目标完成率低落、净收益直线下行,这一次楼市连阴雨主要呈现出2个方面:

1、开发商负债率成为高压线,高层强势使出,政策底线清晰可见

众所周知,高杠杆一直是开发商引以为傲的惯用手法,身上背著“银行”展开融资拿地,仅靠着杠杆的贯穿整个市场格局。但好在高层并没忽视这一点,强势出台“3道”红线,利用自身负债率将后续有息债务必要挂勾,最低可容许15%。而央行副行长潘功胜曾表示,房企资金监管制度将是国内房地产行业长期发展的最重要内容,从点子到实行总共才花2年时间里。

仅从这一点来看,政策底线清晰可见,打破现状就是红线。其次充满著资金层面最真实面纱早已沦为当务之急,2019年工业行业负债率是59%,汽车行业为59.2%,反观房地产行业却高达79%。若是资金失去流动性,这对于基于人口聚集简化的房地产行业来说,这并不是好消息

2、房价收入比和空置率早已沦为不能回避的现实,须面对的同时更需要被解决问题

简而言之房价收入比是用来衡量房价和收益的差距,而在国际标准上,一般来说3-6是最合理期间,毕竟只有买房了,人们才不会归属感,这对于城市基础建设也是立足之本。而根据上海易居研究院报告显示,2019年全国房价收入比均值为13.3,同比上升4%;而从住房空置率现状来看,“只要到了晚上才告诉小区入住率”似乎成为经久不衰的小技巧。事实上早于在上个月网上流传一句话,那就是“我国空置房套数接近6500万套”,后来被证实是欺诈数据,但不得不说道间接展现当下格局。相信此时浏览本文的读者中,也有不少炒股的朋友!股市永远只有少数人赚,一赚到二平七个盈是股市铁的规律!要想要在弱肉强食的股市中生存,没一套盈利方法技巧和自我保护的纪律是不行的。如果你在股市没赚到钱,绝对是因为你没有一套好的方法。老秦作为资深的空战派投资者,总结了一套检验涨停股的方法,笔者称之为《三步擒获牛法》,精准率最低约93%以上,已掌握的朋友,每周精准狙击三大牛股,取得决定性的收益,如果你想学,读者可以到【gp5180】上来全部使用权领走,忘记是维信,相信我的实力!佛渡有缘人,我带有心人,已协助上千位迷途散户,愿在此和大家一起共享!

平心而论,在城镇化进程接近60%拐点下,此时楼市往往并不是由刚需群体主导,更多的是以小换回大群体,与其说让只剩的人有房可住,还不如遏制持多套房的人,弱化房子金融属性,达到市场供大于求的格局。

总的来说,2021年将成为承上启下的一年,房价或将惊人你想象。在我看来,此时市场仍有很多因素值得大家糅合,例如二手房上海证券交易所房源剧增,而房价却未经常出现实质性下行,这就解释买方市场正在接管主动性;而另一边约24个城市陆续出台缩地价新政,涉及竞拍规则、增大供给等规则,一旦成功遏止地价上涨,至于房价就变得微不足道。而从当下格局来看,所持房者可以焦虑,购房者可以从容,但留下开发商的时间并不是很多,今年自由选择降价抛房将会是大概率事件,而这一点不少城市正在首演这一幕。


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