观点指数 2021年5月，房地产市场沿袭前两月销售行情，成交热度稳定向好。

　　观点指数公布的“2021年1-5月房地产企业销售金额表现”研究显示，前100房企构建全口径总销售金额56548.8亿元，同比快速增长52.5%，较2019年同期快速增长40.2%。

　　数据来源：观点指数整理

　　5月，前100房企录得全口径总销售额为12975.1亿元，同比增长17.8%，较2019年5月增长38.8%，继续维持两位数以上的增长速度。

　　其中，碧桂园、恒大和万科分别袭港全口径销售3541亿元、2869亿元以及2842亿元，正处于行业排在位置。

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　　从整体销售情况来看，1-5月前100房企销售区间移除明显。15家房企全口径销售金额突破1000亿元，较去年同期减少9家。另外，200亿以下房企数量从46家增加至25家。

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　　截至5月底，多数房企大力推盘去化，袭港的销售业绩符合年初预定目标。观点指数选取30家上市样本房企，计算出来出有1-5月平均值销售目标完成率为40.6%。其中，碧桂园、滨江、美的置业3家房企销售情况较好，目标完成率多达45%。

　　值得注意的是，30家样本房企中，仍有3家销售目标完成率高于35%，其中处在末位的房企完成率低至27%。这些房企需要在接下来的销售期加大推盘力度，追赶进度。

　　权益销售方面，2021年1-5月前100房企实现总权益销售金额40766.8亿元，同比快速增长49.8%，平均值权益比例为72.1%，较去年同期上升0.1个百分点。在三条红线和融资收紧背景下，房企将不会继续实施加大合作开发项目的发展策略。

　　销售面积方面，前100房企1-5月实现总销售面积38644.6万平方米，同比快速增长39.4%，销售均价为14633元/平方米，同比增长9.4%。

　　开发投资保持高位增长，定金及预收款增速最快

　　国家统计局数据表明，1-4月全国总计商品房销售金额53609亿元，同比快速增长68.2%，较2019年同期增长37%。1-4月全国总计商品房销售面积50305万平方米，同比增长48.1%，较2019年同期快速增长19.5%。

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　　4月单月，全国商品房销售额15231.2亿元，同比增长32.5%，较2019年同期快速增长25.9%。

　　可以看见，随着基数快速增长，销售增速高位回升，但仍正处于历史较高水平，整个房地产企业的销售行情向好。

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　　投资末端上，1-4月全国已完成房地产开发投资40240亿元，同比增长21.6%，较2019年同期增长17.6%。其中，4月单月房地产开发投资12664.2亿元，同比快速增长13.7%，较2019年同期增长21.6%。

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　　1-4月全国各区域投资增长速度继续高位运行，主要得益于施工的强劲展现出以及完工面积转好。明确而言，1-4月的商品房施工面积818512.9万平方米，同比快速增长10.5%，较2019年同期快速增长13.3%。1-4月全国商品房完工面积22735.5万平方米，同比增长17.9%，较2019年同期快速增长0.8%。

　　值得注意的是，新开工方面有所走弱，1-4月房企累计新开工面积53905万平方米，同比增长12.8%，较2019年减少7.9%。

　　在“三道红线”融资新规和房地产贷款集中度管理政策之下，短期内房企拿地受到一定拖累。但是由于调补库存市场需求以及部分重点城市集中供地开始出让，预计房企后续开工逐渐转好。

　　1-4月房地产开发企业做到资金63542亿元，同比快速增长35.2%。4月房企到位资金16077.3亿元，同比快速增长19.6%。

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　　1-4月房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款累计值分别为9043、17、17167、24362和10738亿元，占到总资金来源比重为14.23%、0.03%、27.02%、38.34%和16.90%，同比增速分别为3.6%、-28.3%、15.4%、74.1%和41.3%。

　　从各项资金增速来看，定金及预收款和个人按揭贷款增速最快，销售回款依旧是当前房企最为重要的资金来源。

　　首轮集中供地城市热度分化，未来地市或有所降温

　　截至5月22日，实行集中供地的13个重点一二线城市首批土地出让结果揭晓，各个城市土拍电影市场热度展现出不一。

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　　从楼面价上看，13个首批集中供地城市中，11家平均成交价楼面价经常出现下跌情况。其中重庆平均成交楼面价为9133元/平方米，较去年全年平均值楼面价上升115.7%，涨幅仅次于。

　　溢价率方面，重庆、深圳、厦门首次集中供地热度较高，溢价率分别为43%、31%、29%，位居前列。个别地块如招商蛇口32.5亿元夺下的重庆沙坪坝区西永组团280亩地块，溢价率高达130%。

　　个别城市例如长春土拍稍显沉闷，在成交价的38宗住宅用地中，32宗以底价成交，仅有6宗溢价成交价，平均值溢价率为3%，较去年住宅用地平均值成交价溢价率出现显著下降。

　　值得注意的是，此次重庆集中于供地并未设置底价上限，变换房企在土拍环节的白热化竞争，导致重庆土拍电影达到较高的溢价率。

　　除重庆之外，其他城市都明确规定地价下限（一般不多达底价的20%-30%），约上限后竞自持或配建，甚至引入摇号机制。北京、深圳、杭州、南京等城市还对未来商品房售价进行限制。

　　因此，如果将竞配建和竞自持考虑到在内，房企为部分热点城市地块支付的溢价将比表面的数字更大，土地项目利润空间进一步传输。

　　从拿地房企来看，在首次集中于供地中，央国企、龙头及区域深耕房企踊跃参拍，大力拿地。例如越秀地产缴纳权益地价75亿元一口气拿地广州7宗地块；融创在重庆竞得14宗地块，牵涉到权益金额93亿元。另外，在北京等低土地出让价格城市，房企合作拿地比例更高。

　　整体上来讲，在首次集中供地中，多个重点一二线城市采取“缩地价+竞配建/竞谦和”的出让规则，稳地价意图明显。在此政策背景下，部分城市土拍电影市场依旧维持较高热度，主要由于房企补充库存市场需求强烈，变换首批提供的土地项目或能达成协议预售条件，转化为年内可销售货值。

　　随着融资端放宽成效逐步显出，以及房企补足库存和铺排货值意愿上升，预计接下来的集中供地或有所降温。