买二手房遭遇违约情况 购房者应这么办!
原标题:买二手房遭遇违约情况 购房者应这么办!
在二手房市场中,房屋买卖仅次于的风险是什么?恐怕就是双方能否遵从契约了。首先是价格,房价跌了,购房者想要撕毁,房价上涨了,房主想要毁约;其次就是验房交房是否真实顺畅了。
试想一下,买第一套房或者买了自己的小房子想换套大房子,遇上房主毁约,买房子不说,手中的现金却有可能因为房价下跌而面临购买力大跌的风险。
在说明毁约的各种情况之前,我们先来辨别下二手房的交易流程(修改):
看房选房→订房签约→付款贷款→缴税过户→交房借贷→物业交割
在整个二手房交易流程中,一般房主毁约分为四个阶段,分别是:
1、已交定金未网签;
2、已网签未贷款;
3、已贷款未过户;
4、已过户未入住。
房主在这四种情况下违约,购房者可以做什么?
第一种、已交定金未网签
从各种房产纠纷的结果来看,购房者如果只交了定金,主张之后完成交易的困难比较大。
第二种、已网签未贷款
这种情况下,购房者拒绝房主继续履行合同的成功率很大,但有一个大的障碍——全款支付。
具体来说,如果房主拒绝过户,双方必须走司法程序。在这个过程中,法院不会拒绝购房者掏全款才能支持购房者的诉求。对于购房者来说,首付已经很艰难了,如果再掏出上百万甚至几百万来全款买房,难度可想而知。很多购房者也因此不再要求之后履行合同。
但是这里有一种操作者方式——先借钱后调补按揭,我们希望购房者了解,虽然您不一定会采用。
法院要求购房者全款缴纳,购房者可以先还债,已完成过户获得房产证,然后办理房屋抵押贷款。
这种方式的难点并不在还债,而是在于补按揭的风险。如果补按揭无法成功筹办下来,又要承担巨额的利息成本,普通购房者是难以承受的。
补按揭是什么?
购房者向他人还债或者通过融资工具完成全款购房,然后以房产证为抵押向银行申请人补做按揭贷款,偿还债务全款买房时欠下的债务,这个银行按揭贷款就是“调补按揭”。补按揭一般要求在房屋过户完成后3年内申请,超过这个期限,银行一般不予受理。贷款的额度和还款方式跟正常的银行贷款没有区别,有点类似于“过桥”。
购房者须注意的是,现在银行贷款在供需两端都有所放宽,先咨询银行是否反对调补按揭,再决定是否要坚决已完成房屋过户。否则,购房者刚输掉官司就得卖房了!
第三种、已贷款未过户
这种情况不在少数,多半是因为房子。房子产权还在房主手里,自己却要身负贷款,的确有点难以拒绝接受。但从此类纠纷的结果来看,购房者获得支持的难度颇大,除非按照第二种方式处置:购房者全款买房。否则,购房者多能取得一定数额的违约补偿。
第四种、已过户未入住
这种情况下,房主不不愿腾房子也不现实了,房子过户已完成,房产证都已经完成更名了,原房主已经跟这套房子没关系了。除非有极其类似的情况出现,房主才有可能拒绝撤销房屋交易。
在二手房交易中,房价变动带来的交易纠纷多,购房者要擦亮双眼。你们应该在交易中搞清楚房屋产权状况,是否产权人都同意卖房(现实中房主以未婚不知情为借口要求毁约的情况不在少数),在合同中约定清楚交易方式、债权人处理方式等。
那么,如何才能防止在二手房交易时误入雷区呢?
首先,在交易二手房之前,一定要按规定涉及中介机构的资质。“还乡广厦”小程序中,有对乌鲁木齐中介门店及从业人员的实名登记、日常行业检查、获得表扬奖励及遵守社会责任等多方面进行综合评价。可以在那里选择资质齐全,服务专业的机构为您办理二手房购买服务。选对平台不仅能回避不必要的风险,同时也能省下东奔西走所浪费的时间。
在打算交易的时候,也要清楚的告诉涉及的流程。在二手房的转让过程中,为保证转让双方的利益不受损害,需在乌鲁木齐房产交易中心办理房源核验及网签备案申请。核实房屋产权,产权清晰很重要,避免日后的纠纷。现在,二手房挂牌网签、住房套次核验、甚至电卡过户等业务都可以在“还乡广厦”小程序上在线已完成,构建“一次都不必跑”。
二手房过户完成后,购房者就要著手与卖家展开房屋交割了,这一环节一般分成三步:
1 通报原业主腾空房子
购房者可根据合约誓约的时间,通知卖家及时凌空房屋,购房者、中介、原业主共同到场,如果房屋尚正处于出租中,租户也不应到场。
购房者须要携带材料:身份证复印件、新房本复印件等。
原业主须要携带材料:缴付票据、燃气卡、电卡、水卡、钥匙等。
2 清点家具家电、设施及费用
房屋结算时,必须检查室内硬件的完好情况,要注意是否存在下水道阻塞和墙面渗漏等问题;竣工验收房屋附属设施、设备、装修及附送家具家电,根据合约约定进行竣工验收,建议购房时在合同中明确所赠送家具家电数量和品牌,或者照片以附件形式将图片附入合约中。
清点费用主要包括水、电、燃气、供暖、宽带网络、物业等费用。
水、电、燃气、供暖等费用的结清,需要向业主索要最后一次缴费凭证,确保无欠费。其中在乌鲁木齐办理房屋交易过户时,可同步申请人电卡联动过户:通过在搜寻“安居广厦小程序”,登录后在“我的”界面自由选择“添的房子”功能,添加房源信息后,按照系统提醒申请电卡过户,按步骤录入房主个人信息后提交即可。
宽带网络不应由原业主结清费用进行注销,购房者可以新的用户身份重装;买卖双方还需到小区物业服务公司实施停车费、物业服务费等相关费用的结清。
3 更改物业服务合同
结算完后,接下来的流程就是进行物业服务合约的变更,办理物业改名,必须买方装载房产证去物业公司办理。
目前,乌鲁木齐市住房确保和房产管理局全面发售以“网上办、掌上筹办、购票办、咨询办”为主的政务服务模式,多举措前进“互联网+政务服务”。下一步还将继续优化业务流程,完善“安居广厦”平台功能,进一步提升办事效率、服务质量。所以买房买房,先上“还乡广厦”小程序,既能老大你回避风险,又能构建少跑路省时间,何乐而不为呢?
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