原标题：买二手房遭遇违约情况 购房者应这么办！

  在二手房市场中，房屋买卖仅次于的风险是什么？恐怕就是双方能否遵从契约了。首先是价格，房价跌了，购房者想要撕毁，房价上涨了，房主想要毁约；其次就是验房交房是否真实顺畅了。

  试想一下，买第一套房或者买了自己的小房子想换套大房子，遇上房主毁约，买房子不说，手中的现金却有可能因为房价下跌而面临购买力大跌的风险。

  在说明毁约的各种情况之前，我们先来辨别下二手房的交易流程（修改）：

  看房选房→订房签约→付款贷款→缴税过户→交房借贷→物业交割

  在整个二手房交易流程中，一般房主毁约分为四个阶段，分别是：

  1、已交定金未网签；

  2、已网签未贷款；

  3、已贷款未过户；

  4、已过户未入住。

  房主在这四种情况下违约，购房者可以做什么？

  第一种、已交定金未网签

  从各种房产纠纷的结果来看，购房者如果只交了定金，主张之后完成交易的困难比较大。

  第二种、已网签未贷款

  这种情况下，购房者拒绝房主继续履行合同的成功率很大，但有一个大的障碍——全款支付。

  具体来说，如果房主拒绝过户，双方必须走司法程序。在这个过程中，法院不会拒绝购房者掏全款才能支持购房者的诉求。对于购房者来说，首付已经很艰难了，如果再掏出上百万甚至几百万来全款买房，难度可想而知。很多购房者也因此不再要求之后履行合同。

  但是这里有一种操作者方式——先借钱后调补按揭，我们希望购房者了解，虽然您不一定会采用。

  法院要求购房者全款缴纳，购房者可以先还债，已完成过户获得房产证，然后办理房屋抵押贷款。

  这种方式的难点并不在还债，而是在于补按揭的风险。如果补按揭无法成功筹办下来，又要承担巨额的利息成本，普通购房者是难以承受的。

  补按揭是什么？

  购房者向他人还债或者通过融资工具完成全款购房，然后以房产证为抵押向银行申请人补做按揭贷款，偿还债务全款买房时欠下的债务，这个银行按揭贷款就是“调补按揭”。补按揭一般要求在房屋过户完成后3年内申请，超过这个期限，银行一般不予受理。贷款的额度和还款方式跟正常的银行贷款没有区别，有点类似于“过桥”。

  购房者须注意的是，现在银行贷款在供需两端都有所放宽，先咨询银行是否反对调补按揭，再决定是否要坚决已完成房屋过户。否则，购房者刚输掉官司就得卖房了！

  第三种、已贷款未过户

  这种情况不在少数，多半是因为房子。房子产权还在房主手里，自己却要身负贷款，的确有点难以拒绝接受。但从此类纠纷的结果来看，购房者获得支持的难度颇大，除非按照第二种方式处置：购房者全款买房。否则，购房者多能取得一定数额的违约补偿。

  第四种、已过户未入住

  这种情况下，房主不不愿腾房子也不现实了，房子过户已完成，房产证都已经完成更名了，原房主已经跟这套房子没关系了。除非有极其类似的情况出现，房主才有可能拒绝撤销房屋交易。

  在二手房交易中，房价变动带来的交易纠纷多，购房者要擦亮双眼。你们应该在交易中搞清楚房屋产权状况，是否产权人都同意卖房（现实中房主以未婚不知情为借口要求毁约的情况不在少数），在合同中约定清楚交易方式、债权人处理方式等。

  那么，如何才能防止在二手房交易时误入雷区呢？

  首先，在交易二手房之前，一定要按规定涉及中介机构的资质。“还乡广厦”小程序中，有对乌鲁木齐中介门店及从业人员的实名登记、日常行业检查、获得表扬奖励及遵守社会责任等多方面进行综合评价。可以在那里选择资质齐全，服务专业的机构为您办理二手房购买服务。选对平台不仅能回避不必要的风险，同时也能省下东奔西走所浪费的时间。

  在打算交易的时候，也要清楚的告诉涉及的流程。在二手房的转让过程中，为保证转让双方的利益不受损害，需在乌鲁木齐房产交易中心办理房源核验及网签备案申请。核实房屋产权，产权清晰很重要，避免日后的纠纷。现在，二手房挂牌网签、住房套次核验、甚至电卡过户等业务都可以在“还乡广厦”小程序上在线已完成，构建“一次都不必跑”。

  二手房过户完成后，购房者就要著手与卖家展开房屋交割了，这一环节一般分成三步：

  1 通报原业主腾空房子

  购房者可根据合约誓约的时间，通知卖家及时凌空房屋，购房者、中介、原业主共同到场，如果房屋尚正处于出租中，租户也不应到场。

  购房者须要携带材料：身份证复印件、新房本复印件等。

  原业主须要携带材料：缴付票据、燃气卡、电卡、水卡、钥匙等。

  2 清点家具家电、设施及费用

  房屋结算时，必须检查室内硬件的完好情况，要注意是否存在下水道阻塞和墙面渗漏等问题；竣工验收房屋附属设施、设备、装修及附送家具家电，根据合约约定进行竣工验收，建议购房时在合同中明确所赠送家具家电数量和品牌，或者照片以附件形式将图片附入合约中。

  清点费用主要包括水、电、燃气、供暖、宽带网络、物业等费用。

  水、电、燃气、供暖等费用的结清，需要向业主索要最后一次缴费凭证，确保无欠费。其中在乌鲁木齐办理房屋交易过户时，可同步申请人电卡联动过户：通过在搜寻“安居广厦小程序”，登录后在“我的”界面自由选择“添的房子”功能，添加房源信息后，按照系统提醒申请电卡过户，按步骤录入房主个人信息后提交即可。

  宽带网络不应由原业主结清费用进行注销，购房者可以新的用户身份重装；买卖双方还需到小区物业服务公司实施停车费、物业服务费等相关费用的结清。

  3 更改物业服务合同

  结算完后，接下来的流程就是进行物业服务合约的变更，办理物业改名，必须买方装载房产证去物业公司办理。

  目前，乌鲁木齐市住房确保和房产管理局全面发售以“网上办、掌上筹办、购票办、咨询办”为主的政务服务模式，多举措前进“互联网+政务服务”。下一步还将继续优化业务流程，完善“安居广厦”平台功能，进一步提升办事效率、服务质量。所以买房买房，先上“还乡广厦”小程序，既能老大你回避风险，又能构建少跑路省时间，何乐而不为呢？

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