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关于“一手房”和“二手房”,你一定不知道的知识点

2021-12-01

房产交易市场中,流通的主要住宅可以分为两大类,一是新建商品房即常说道的一手房,二是存量商品房即购房人再熟知不过的二手房。那么一手房与二手房到底有何区别呢?其划分逻辑又是如何理顺的呢?

针对这个问题,有人会说“这问题太简单了,从开发商那买是一手房,从个人卖家手中购买的就是二手房。”其实不然,比如在展开新房办理备案之前,A突然反悔想退房,开发商却不同意,那么A只能转卖卖给B。更改网签后,B虽然购买了个人卖家A的房屋,却仍然属于一手房交易。

还有人会说“交易有证的房子归属于二手房交易,没证的就是一手房”。并不精确,在新建商品房交易中,开发商不会先行办理楼盘大证,即整个小区的不动产证,因此从开发商处买房仍然属于出售已不具备不动产证房屋的范畴。

那么一手房与二手房到底如何界定?为搞清楚这个问题,我们先要了解“不动产首次注册”的概念。

所谓首次登记,通常所指房企在地产项目已完成竣工验收备案后,对国有建设用地使用权及房屋所有权进行的初次注册,即我们熟知的开发商“筹办大证”。未办理不动产首次注册的,不得办理不动产其他类型注册。

前文可通俗地理解为“开发商办理大证之后,买房人才具备办理个人不动产的条件”。而首次注册的关键就在于此,该过程是房屋立体物权从无到有的成立,即原本单独存在的建设用地使用权与其上房屋所有权,由初始的分离状态,被塑造成为实体存在的过程。

弄懂了首次注册的概念,一手房的定义自然不难理解:以首次注册为基础成立物权,经过第一次交易完成物权移往。我们不妨带进最少见的新建商品房实例以帮助理解。

著名公司某大地产开发了一处楼盘,并进行预售,老K因品牌号召力迅应从该盘房产。经过三年建设,某大地产办理了该项目的首次登记,而后某大地产与老K共同前往不动产注册中心,顺利完成了商品房首次注册之后的第一次移往注册,老K高兴地获得了属于自己的不动产证。以上过程便是是标准的商品房,即一手房交易。

我们再来说二手房,“二手”的含义注重物权的第二次移往注册,即已完成初始登记、经过一手交易后再次进行交易的行为。融合前文实例之后伸延,老K在某大研发的商品房一寄居就是五年,遂一动了置换房产的心思,果断挂牌。后小R看上,双方谈好价格后再次展开不动产物权移往注册,这边是典型的二手房交易。

回过头捋一捋全过程,如把开发商的初始登记状态定义为“0”,即开发商办结大证为起点,那么一次交易后,房屋权属移往给一手买家,状态定义为“1”,再进行一次交易后(累计两次交易),房屋权属由一手买家移往给二手买家,状态定义为“2”。“0→1→2”的变化,其实是物权从无到有、并展开转移的路径,其中任意环节经常出现问题,都将造成物权转移的不顺畅,而无法过户的房屋,其根源通常在“0”阶段已埋下种子。

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