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二手房买卖中的阴阳合同,以哪一个合同为准?

2021-12-01

  二手房买卖过程中,比起于商品房预售来说价格相对浮动比较大,所受的监管力度比较小。因此买卖双方为了贷出更多的款项或者躲避税费,阴阳合同就应运而生,而且几乎是二手房买卖市场中的潜规则。

  所谓的阴阳合同就是合约双方针对同一事项订立两份以上内容有所不同的合同,阴合同是双方实际遵守的合约,阳合约是为了逃避监管,用作对公备案报批,而不准备实际履行的合约。 其实阴阳合约不仅仅在房屋买卖过程中出现,在其他的领域也存在阴阳合约。

  在房屋买卖当中比较常见的购房款阴阳合约有两类:1.为了逃避税费,将阳合约中的房价作低。2.为了多增加贷款额,将原合同中的房价做低。 这种常见的阴阳合约应当以哪一个合同为准呢?

  1.一般来说秽合约是双方真实意思的表示,也是对实际遵守的内容真实双方同意,应当合法有效地,但是没有在主管部门备案登记。

  根据民法典第209条的规定,“不动产物权的设立,更改,出让和歼灭,依法登记再次发生效力”,没经过备案登记的物权不发生法律效力。

  而根据民法典215条的规定,“当事人之间有关设立,更改转让和歼灭不动产物权的合同,除法律另有规定或当事人另有规定外,自合同成立时生效,未办理物权注册的,不影响合同效力”。也就是说秽合约即便未到行政机关备案,也不影响合同的效力。

  2、阳合同虽然经过备案注册,但是因为阳合同是双方为了牟取不当利益或回避法律要求和确定的假合同当中的欺诈条款,仅仅是双方对系弄虚作假不道德的违法合意。且,签定原合同是以低价洗钱或高价骗贷为目的,伤害了国家和第三人的利益,违背了我国法律规定。

  3、在司法实践中,对于阴阳合同的认定上,法院一般会必要认定阳合同有效地,还是秽合约有效,而是针对合约具体的条款进行认定,如果阳合约中的条款,损害了国家利益,那么该条款无效。

  即房屋买卖双方为逃避税收而签定“阴阳合约”,并以价格虚低的“阳合约”办理产权过户,伤害了国家利益,适当价格条款应认定为无效。“阳合同”的其他条款如不违背法律规定的,继续有效;之后有效地的条款与“秽合约”对应条款不同的,不应认定为对“阴合同”涉及内容的变更。

  4、需要注意的是,二手房交易过程中,按照法律规定,买卖双方都有交纳税费的义务,虽然双方合同约定一方承担所有的税费,但是如果被税务机关稽查,出卖人也无法逃脱税务风险。

  综上,二手房交易过程中,建议不要签定阴阳合同,否则不仅容易产生纠纷,而且还有可能沦为税务机关的稽查对象。

  


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