咨询热线

15094929042

地产行业动态跟踪报告:单月销售降幅扩大,投资端呈现韧性

2019-01-10

事项:

国家统计局颁布2018年前11月天下房地产拓荒投资及发卖数据,1-11月天下房地产拓荒投资额同比增添9.7%,新开工同比增进16.8%;商品房发卖面积同比增加1.4%,销售额同比增进12.1%。

安然概念:

投资涌现韧性,预计增速将逐步回落。2018年1-11月房地产投资同比增加9.7%,与前10月增速持平;个中11月单月投资同比增进9.3%,较10月上升1.6个百分点,投资集体涌现韧性。我们认为投资短期维持高位一方面为土地购买费依旧为强支持,另一方面房企趁降温窗口期抢开工抢需求导致建安投资回升。瞻望2019年,土拍降温叠加楼市下行将带来拿地新开工收缩,预计地产投资增速将高位回落。

单月发卖降幅扩大,调解或一连至2019Q2-Q3。2018年前11月全国商品房发卖面积同比增长1.4%,销售额同比增加12.1%,增速较前10月降落0.8个和0.4个百分点;此中11月单月发卖面积同比降落5.1%,连续3个月负增进,降幅较10月扩大2个百分点。单月销售均价8778元/平,环比升2.8%,反应一二线推盘加速及三四线继续降温趋势。对比前三轮周期,单月销售面积负增进平日连续8到13个月,履历数据来看本轮下行周期或连气儿至2019Q2-Q3。瞻望2019年,张望情绪下估计一二线楼市仍将一连低位盘整,而三四线将步入调解通道,估计2019年世界销售面积同比降6.9%。

新开工维持高位,中期趋势向下。2018年前11月新开工同比增进16.8%,较前10月上升0.5个百分点。个中11月单月增速为21.7%,较10月上升7个百分点。在楼市降温及低库存配景下,掌握短期窗口期加快开工推盘接纳现金流为当下房企最优选择,尤其是三四线斥地商短期为其最后脱逃时值,估计三四线短期开工仍将积极。中期来看,国庆后楼市降温超预期,库存累积及去化率下行将逐步传导到开工端,预计2019年新开工增速前高后低,全年同比微降。

土地市场继续降温,完工陆续负增加。因为楼市降温及资金端偏紧,房企下半年拿地连续缩短,1-11月世界地盘采办面积同比增长14.3%,土地成交价款同比增加20.2%,分辨较前10月回落1个和0.4个百分点,百城11月地盘成交建面同比下降23.8%。从地区来看,随着一二线都会地价回落、三四线楼市降温,房企拿地慢慢回归一二线,11月百城一二线地盘成交占比达45.7%。前11月完工面积同比降落12.3%,降幅略收窄0.2个百分点,资金紧急配景下房企放缓预售后施工节拍影响竣工进度。我们觉得房企不可能无限制延缓竣工期限,且2016-2017年期房销售大幅增长,无论从扶植周期照旧交房周期,预计2019年竣工有望回升。定金及预收款增速维持高位,按揭利率高点已现。2018年1-11月房企整体到位资金15万亿,同比增长7.6%,增速较前10月回落0.1个百分点。个中定金及预收款同比增添15.7%,环比降落0.6个百分点,增速仿照维持高位;海内贷款同比降落3.7%,降幅较前10月收窄1.5个百分点;小我按揭贷款同比下降0.9%,降速环比持平。11月世界首套房利率达5.71%,与10月持平,自2017年1月以来首次滞涨。草根调研了解部门都会首套房按揭利率已有所回落,放款速率亦明显加快,年内四次降准背景下,预计后续首套房利率将有所改良。

投资发起:今朝天下单月销售已一连三个月负增添,部分区域楼市量价亦显现松动,短期来看底子面仍将继续下行。若根本面超预期下滑将对股价形成必然压力,存眷2019年春节前后根本面走势。

但震荡行情中有政策博弈的反弹时价,整体以戍守反击为主,以融资渠道交融、一二线货值占比高的龙头贯注为主,如低估值龙头万科、保利、金地、招商等;后续随着投资增速回落、盈余预期下调及资金压力风险开释,将迎来根本面苏醒的反弹,高周转快发卖目的公司体现更佳,存眷结构焦点城市及其邻近的高发展个股新城、荣盛、阳光城等。

风险提醒:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险;2)楼市大幅调整带来的资产大幅减值的危害;3)若楼市降温超预期,且融资渠道仍然偏紧,不清除部门中小房企面对资金链危害。

相干附件

盘考