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三四线楼市的困局-房产_房产动态_世纪金融

2021-10-15

  清明假期,笔者一家人回到爱人老家祭祖。难得闲暇,就去想到楼盘。这个典型的大西南三四线城市,近两年楼市变化很大。前两年棚改骤停后,楼市迅速消停下来,而去年疫情对外出打工人群冲击相当大,他们主要在珠三角生产、生活服务行业低收入。因此,比起正值火热、房价创出新纪录的一二线热点城市,这个城市主城区房价大概在每平米6500元左右,比最高峰下跌1000-2000元。

  笔者调研的几个在售楼盘,都冷冷清清的。即便是清明节这样的人口转往最旺季,售楼处门可罗雀。看见有返乡上门客,销售人员非常热情地迎上来,然后便是套路般的一顿营销。笔者找到,这里的新楼盘,很多都是全国性大房企开发的。不管是户型设计、片区环境、配套商业、社区管理,都是按一二线城市的开发套路来做的。

  这里的二手房多数是上世纪90年代前后建设的。这个城市邻近珠三角、三江交汇,上世纪90年代,工业和贸易比较繁荣,大批房子就是那时建设的,建筑质量还不俗,但户型陈旧、通风通风不佳,也没社区管理意识,楼下多是杂乱无序的店铺和小商贩。前几年,棚改热热闹闹,在货币补贴承托下,很多危旧住房被拆卸了,剩下的房子总体也很老旧,却也无法纳入棚改。

  这几年,尽管老旧小区改造政策扶植大,但当地财政实力真的不给力,无法在水电管气路网上“补短板”。同时,百姓收益不低,多数居民月收益在3000元左右,即便是当地最差的公办高中,年轻教师月工资也不到3000元。所以,无法支撑安装电梯、楼道等公共空间修理支出。这就导致市民有改善住房的急迫诉求,但手上的二手房在市场上没竞争力,卖不掉。

  这可能是恶性循环的开始。二手房卖不掉,改善市场需求干着急没法子,而前几波行情后刚须要释放只剩,潜力受限。于是,新盘开始积压,开发商降价促销,在售新房价格并不比二手房低多少。所以,一旦有新增购房市场需求,新盘自然是选用,二手房库存越攀越低,越来越无以成交价。

  当地的中介机构告诉我,县城的人到市里买房,两极分化很显著,少数有钱人直接卖市区的新房,县乡镇一般百姓买了市区,他们会自由选择到新区买新房。首先,新区的房价只有5000元左右,有的只有4000元,广泛比市区较低1000-2000元,县乡镇百姓能买得起。据悉,县乡镇买房的人,多数也是在珠三角打工的人群。如果不出外打工,即便4000元的房价,也没多少人能缴纳得起。其次,多数县乡镇的人指出,市里房价太高、生活成本也低,不合适他们。新区距离县里近,乡下有啥事能很快赶回去,毕竟乡下还有田地和老人家。

  当下,三四线楼市普遍存在的问题是:摊子铺得太大,人口外流显著,而本地市场需求严重不足,难怪业内都在唱空三四线楼市。但调研找到,其实三四线城市的潜在市场需求还是很庞大的,只不过结构上失衡太严重了。比如,市区新房基本以为改善型主导,广泛都是大户型的,这个城市沿江十几公里都变为江景大宅了,旧改为拆迁也回头豪宅路线,这也是造成需求转不动的原因。

  针对供需不给定的疑问,开发商告诉我,前几年这里的棚改多、楼市好,大家对需求升级太悲观了,都以为购买力还不俗。另外,这几年土地、拆迁、用工等成本太高了,倒逼着新的盘回头高端路线。笔者走一圈下来后感觉,当地的规划华而不实、大而铺张,开发商配合着跑马圈地,相互抬轿子,房价就这么被鼓吹一起了。需求一波一波消耗后,增量需求跟上了,但房价还得悬在高位,因为后续还有更多的规划要实现,从而就造成了骑虎难下的局面。


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