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“房住不炒”的楼市主基调不会变

2021-06-22

“房住不炒”的楼市主基调不会逆

  在房地产市场“金九银十”传统旺季,开发商以价换量,尤其是头部房企获得了不错的销售业绩。这是否意味著未来一段时间楼市将逐步回暖?钻研十九届五中全会公布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》可以显现出,“房住不炒”仍将是未来房地产调控政策的主基调,“增进住房消费健康发展”未来将会给市场带来更大增量空间。

  今年下半年,各地调控政策不断加码,房地产市场总体维持稳定,房价过快下跌的势头得到了有效地遏止。在房地产市场“金九银十”传统旺季,开发商以价换量,尤其是头部房企获得了不俗的销售业绩。这是否意味着未来一段时间楼市将逐步回暖?

  从不久前刚刚落下帷幕的十九届五中全会通过的“十四五”规划建议可以看出,“房住不炒”仍将是未来房地产调控政策的主基调,“促进住房消费身体健康发展”未来将会给市场带给更大增量空间。

  “金九银十”楼市总体稳定

  从国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看,9月份商品住宅销售价格涨幅有所回升。

  国家统计局城市司高级统计师绳国庆讲解,9月份各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回升。二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅延续回升态势。尽管10月份的房价数据尚未出炉,但从总体上看,9月份、10月份两个月全国房价维持了平稳。

  九十月份是房地产市场传统销售旺季,房企自然不愿错过这一广告宣传的好时机。比如,恒大地产发售大规模营销活动,仅“十一”期间销售额就低达600亿元左右,10月份整体构建全口径业绩规模逾1000亿元。富力地产率先入驻房产电商平台“天猫好房”,借助平台力量推广宣传,“十一”期间仅在该平台就构建销售额56亿元。远洋集团9月份、10月份销售额分别为160.3亿元和161.1亿元,分别同比增长19%和31%。

  研究机构统计资料表明,恒大、融创、碧桂园、万科、保利这5家房企9月份、10月份两个月合计销售金额均突破1000亿元。此外,10月份保利、绿城、世茂、金地、招商、金茂等房企销售表现也较为引人注目,单月业绩规模同比提高明显。

  不过,业内人士普遍认为,房企做到销售窗口期大力营销,相比于其他中小型房企,龙头房企表现更为引人注目。而且整体来看,三季度以来房企总体业绩规模增长主要还是归功于年内销售和供货节奏移,供应量显著提高。

  今年下半年以来,深圳、南京、杭州、成都等多个城市相继出台房地产调控措施,打击投机炒房不道德,防止楼市过热。从目前来看,政策效果明显,调控之下房价未经常出现过慢上涨势头。稳定仍是当前市场总基调。

  坚决“房住不炒”主基调

  政策南北对未来房地产市场的影响至关重要。随着“十三五”进入收官之年,未来发展下一个5年,房地产市场的主基调将是怎样的?

  《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》(以下简称《建议》)提出,“坚决房子是用来住的、不是用来油炸的定位,出租购并荐、因城施策,增进房地产市场平稳健康发展”“促进住房消费身体健康发展”“有效地增加保障性住房供给,完备土地出让收益分配机制,探索反对利用集体建设用地按照规划建设出租住房,完备宽租房政策,扩大保障性出租住房供给”“推展金融、房地产同实体经济平衡发展”。

  上述内容均指出,房地产政策将维持稳定性和延续性。“十三五”期间,“房住不炒”政策明确提出之后,我国房地产市场总体转入稳定发展阶段,个别城市对房价过慢下跌势头均采取了“露头就打”的高压政策。即便是在今年上半年新冠肺炎疫情突如其来、经济下行压力减小的情况下,下半年房地产市场调控仍未有丝毫放松。中央和多个主管部门均表态坚决“房住不炒”定位,并约谈有关城市,实施融资新规,多地持续实施调控措施,彰显了遏止房价过慢上涨的忠诚决心。

  可以说道,“十四五”时期房地产政策的主基调仍将是“房住不炒”,房地产市场平稳身体健康发展将是明晰的方向。

  不受调控放宽影响,10月份地方实施房地产政策显著减少。基于中央层面始终保持房地产调控定力和下半年以来各地雷厉风行的调控手段,预计下一阶段房地产政策环境仍将从紧,地方在出台调控政策时仍不会维持谨慎,热点城市及房价下跌过慢城市仍将面临调控收紧,不排除有更多城市加入“出租汽车限售潮”。

  中房研协项目管理研究中心发布的10月份《全国房地产政策变动监测报告》指出,从长远来看,房地产调控目的在于大位地价稳房价稳预期,促进房地产市场稳定健康发展。伴随着热点城市房地产市场相继获得有效地管控,房地产政策环境也将由紧向稳转变。

  《建议》也明确提出,要坚持因城施策,增进住房消费身体健康发展,推动金融、房地产同实体经济平衡发展。在政策指导下,未来地方调控分化预计进一步激化,三四线城市或将率先使出,通过加快新型城镇化建设、鼓励农民入城购房落户、给予购房补贴或税收优惠等手段稳定楼市。而在一些热点城市,房地产市场监管则将保持高压态势。

  增进住房消费身体健康发展

  在很多人的观念中,投资房产能够构建财富保值增值的目标,即便未来几年房价不能再像过去那样大幅上涨,至少也能跑输掉通胀。买房果真是稳赚不赔的交易吗?

  近年来,楼市用事实证明,买房投资与其他投资不道德一样,既有可能赚钱,也有可能赔钱。有研究机构对比了过去3年的房价与CPI后发现,房价涨幅真正多达CPI涨幅的只有西安、烟台等少数几个城市。在上海、广州、北京等一线城市,过去3年来房价涨幅并未跑输掉通胀;而在武汉、天津、廊坊等城市,房价相对跌幅显著。

  《建议》在提到住房消费时,具体“促进住房消费身体健康发展”。业内人士普遍认为,“住房消费”并不是非常简单意义上的购房消费,购房消费正逐步向居住于消费转变,包含租赁住房、装修改建、设施升级、品质提高、提高服务等更大范围的消费市场需求,链接着建材家居、家装、康养、物业服务等多个行业。

  值得注意的是,增进住房消费的重点更在于“身体健康发展”,是指居民基于城乡迁移、家庭变化、收入增长的住房改善需求得到符合。对于研发企业而言,要推崇多样化经营,侧重提高持续运营和服务的能力。随着未来新房开发数量将减少,物业管理、养老、商业、文旅、老旧小区改造等或沦为房企的重要利润来源。

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